(GLO)- Đến kiểm tra hiện trạng thửa đất nông nghiệp đã đặt cọc trước 300 triệu đồng để chờ sang nhượng, anh Nguyễn Viết Hiếu (SN 1988, trú tại thị trấn Ia Kha, huyện Ia Grai) bất ngờ phát hiện đất đang được bên bán giao khoán cho người khác chăm sóc đến hết năm 2041. Bức xúc vì bên bán không giải quyết khúc mắc và cũng không trả cọc, anh Hiếu viết đơn khiếu nại gửi các cơ quan chức năng.
Vừa giao khoán, vừa… chuyển nhượng
Làm việc với P.V Báo Gia Lai, anh Hiếu trình bày: Đầu năm 2022, do cần đất sản xuất, qua giới thiệu của người quen, anh dự tính mua thửa đất nông nghiệp có diện tích hơn 22.000 m2 tại thôn Thanh Hà 1 (xã Ia Hrung, huyện Ia Grai) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T008488, thửa số 16, tờ bản đồ số 22 do UBND huyện Ia Grai cấp ngày 10-6-2021 cho ông Đỗ Văn Quang (SN 1954, đăng ký hộ khẩu thường trú tại An Lão, Hải Phòng; hiện tạm trú tại xã Ia Hrung).
Ngày 31-3-2022, tại thôn Thanh Hà 1, anh Hiếu nhờ em họ là Vũ Hải Hà (SN 1992, trú tại tổ 1, phường Yên Thế, TP. Pleiku) đứng tên ký kết hợp đồng đặt cọc trước 300 triệu đồng, sau đó sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đối với thửa đất nói trên của gia đình ông Quang. Hai bên thỏa thuận và thống nhất: Hẹn 70 ngày sau bên mua sẽ giao số tiền còn lại là 2,9 tỷ đồng khi ra phòng công chứng hoàn tất thủ tục sang tên thửa đất. Trong điều 5 của hợp đồng, bên bán cam đoan thửa đất không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Bên bán cũng cam đoan sau ngày lập và ký hợp đồng sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào, dưới bất kỳ hình thức nào.
 |
| Anh Nguyễn Viết Hiếu (bìa trái) và anh Võ Minh Tuấn tại căn nhà tạm ở vườn cà phê đang được ông Đỗ Văn Quang vừa giao khoán, vừa sang nhượng. Ảnh: Lam Nguyên |
Trước khi tiến hành đặt cọc, anh Hiếu đến kiểm tra hiện trạng thì thấy thửa đất đang được trồng cà phê, hồ tiêu, chanh dây và có nhà rẫy để làm chỗ nghỉ ngơi, ở tạm. Tuy nhiên, sau đó 15 ngày, anh đến kiểm tra vườn cây lần nữa thì gặp 1 gia đình đang thuê đất tại đây. Qua trao đổi, anh Võ Minh Tuấn (quê Hòa Thịnh, Tuy Hòa, Phú Yên) đã cho anh Hiếu xem biên bản hợp đồng chăm sóc cà phê. Cụ thể, ông Quang giao khoán vườn cà phê cho vợ chồng anh chị Võ Minh Tuấn-Huỳnh Kim Hồng từ ngày 1-11-2021 đến 1-11-2041. Mỗi năm, sau khi thu hoạch, bên nhận khoán giao lại cho bên giao khoán 2 tấn cà phê nhân. Trong hợp đồng, người làm văn bản là ông Quang ghi rõ: “Trong thời hạn hợp đồng, nếu tôi bán vườn phải có sự đồng ý của người chăm sóc vườn”. Cuối bản hợp đồng cũng có ghi chú của bên nhận khoán: “Trong quá trình nhận làm hợp đồng vườn cà phê, khi nào gia đình có nhu cầu bán vườn cà phê phải được sự đồng ý chấp thuận của vợ chồng cháu thì cô chú mới được phép bán”, bên dưới có chữ ký chấp thuận của vợ ông Quang là bà Trịnh Thị Lành.
Gặp P.V tại vườn cây, anh Tuấn cho biết thêm: Sau khi có quyết định giao khoán 20 năm, vợ chồng anh đầu tư tái canh 2,3 ha cà phê. Tuy nhiên, khi ông Quang-bà Lành quyết định bán đất thì không hề thông báo cho vợ chồng anh biết. Mãi đến khi anh Hiếu vào kiểm tra vườn cây thì họ mới biết sự việc. “Tôi liên lạc lại thì họ hứa là sẽ đền bù nhưng không nói rõ là bao nhiêu”-anh Tuấn nói. Điều này khiến gia đình anh thấp thỏm, không yên tâm canh tác.
“Bên mua có quyền khởi kiện”
Theo anh Hiếu, ngay sau khi phát hiện vụ việc trên, anh chủ động liên hệ với bên bán để sắp xếp, giải quyết các vướng mắc còn tồn đọng nhằm thực hiện đúng nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Thế nhưng, ông Quang-bà Lành không có ý định giải quyết vấn đề mà còn cố tình trốn tránh trách nhiệm, không gặp bên mua. “Đến ngày 8 và ngày 9-6, chúng tôi tiếp tục vào thửa đất để gặp bên bán. Tuy nhiên, họ không có mặt, chặn các đầu mối liên lạc. Ngày 10-6, chúng tôi tiếp tục gọi điện cho bên bán để hỏi về việc thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký kết nhưng họ không hợp tác, còn chửi bới, đe dọa cho “xã hội đen” xử lý chúng tôi. Việc thực hiện nội dung hợp đồng đã ký kết không thể thực hiện được. Bên bán vi phạm nghiêm trọng các điều khoản thỏa thuận đã được ký kết, gây ảnh hưởng lớn đến kế hoạch công việc của chúng tôi”-anh Hiếu bức xúc.
Anh Hiếu cũng cho biết thêm, theo hợp đồng đặt cọc, “bên mua có quyền thay đổi người đại diện sở hữu đối với thửa đất và tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng khi thực hiện thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được giao kết tại hợp đồng này”. Do vậy, anh Vũ Hải Hà đã có giấy ủy quyền cho anh Hiếu thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng nói trên. (Song, theo tìm hiểu của P.V, giấy ủy quyền trên không hợp lệ do không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền).
Trao đổi với P.V qua điện thoại, bà Trịnh Thị Lành cho hay bà đã quay về Hải Phòng, đồng thời cho biết chỉ đồng ý làm việc với anh Vũ Hải Hà do anh này đứng tên trên hợp đồng đặt cọc. Bà Lành khẳng định: Trong thời hạn 70 ngày, bà đã nhiều lần liên lạc với anh Hà nhưng bất thành. Mãi đến ngày thứ 71, anh Hiếu mới gọi điện yêu cầu bà hoàn thiện các thủ tục pháp lý để ra công chứng. Theo bà Lành, bên mua đã vi phạm hợp đồng nên phải chịu mất cọc. Về việc vẫn duy trì giao khoán thửa đất khi đã có hợp đồng chuyển nhượng, bà Lành lý giải: Khi bên mua chưa giao đầy đủ tiền thì đây vẫn là tài sản của gia đình; khi nào hoàn tất thủ tục sang nhượng thì bà mới chấm dứt hợp đồng giao khoán và bồi thường cho người nhận khoán.
 |
| Anh Nguyễn Viết Hiếu trình bày sự việc với phóng viên. Ảnh: Lam Nguyên |
Tiếp cận hồ sơ vụ việc, luật sư Phạm Ngọc Quang (Công ty Luật Quang Phạm, số 60 Trần Khánh Dư, TP. Pleiku) nhận định: Đây là quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Vì một bên cho rằng, hợp đồng không thể tiến hành do bên mua vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong thời gian 70 ngày; còn một bên cho rằng, muốn thực hiện hợp đồng nhưng tài sản chuyển nhượng bên bán lại đang cho người khác thuê khoán, tức là có người thứ 3 đang quản lý, sử dụng tài sản trong quá trình chuyển nhượng. Theo trách nhiệm được quy định trong Bộ luật Dân sự thì người bán tài sản phải có nghĩa vụ thông báo cho cả bên mua và bên nhận khoán biết về tình trạng tài sản đang thỏa thuận. Tuy nhiên, người bán không nói rõ thông tin này cho bên mua biết là đã vi phạm nghĩa vụ rất nghiêm trọng. Chưa kể, giữa người bán và người nhận khoán có thể phát sinh tranh chấp hợp đồng, gây khó khăn trong quá trình chuyển nhượng tài sản. Như vậy, người mua có căn cứ cho rằng người bán đã lừa dối hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ nên có quyền yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc bất cứ lúc nào. Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận phạt cọc như trong hợp đồng đặt cọc.
Luật sư Quang tư vấn thêm: Đối với trường hợp này, bên mua có thể khởi kiện bên bán đến Tòa án nhân dân huyện Ia Grai (địa phương mà các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc và có đất đang tranh chấp). Các bên phải có nghĩa vụ chứng minh và cung cấp các tài liệu, chứng cứ cho tòa án nhằm chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ. Trong quá trình thụ lý, nếu tòa án xác định người bán cố tình sử dụng một tài sản để thực hiện cùng lúc 2 giao dịch dân sự (vừa giao khoán vừa chuyển nhượng) nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản thì có thể chuyển hồ sơ đến Cơ quan Cảnh sát Điều tra để đề nghị xử lý bên bán về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
LAM NGUYÊN
